Мэтр публикует статью
22 сентября 2014, 13:12
2583
Рубрика: Аналитика
Анонс:
Спросите у бабушки и решайте какие перспективы вас больше устраивают: кратко, средне или долгосрочные...

Стоит ли покупать недвижимость в Украине осенью 2014? Экономический коллапс или время выгодных покупок?

Или спросите у бабушки. У какой? Да у любой!

Возможно, Вам будет интересно узнать как в части покупки жилья сейчас поступают другие люди, и сравнить их поведение со своим ответом на вопрос, вынесенный в заголовок. Тогда эта статья для Вас. Ибо часто всё, что Вы слышите, видите и читаете о рынке недвижимости и ценах на неё в Украине, на новостных ресурсах - мнения таких же далёких от него людей как Земля от Туманности Андромеды. Журналисты заинтересованы в сенсациях, риелторы в спросе, обычные граждане просто любят поговорить, владельцы и покупатели недвижимости заангажированы (каждый в свою сторону), экономические и финансовые аналитики беспристрастны, но кто у нас их когда слушал. Вот и получается, что спросить у любой бабушки не так глупо, как на первый взгляд кажется. И по результату это мало чем будет отличается от экспертного мнения, те же пятьдесят на пятьдесят. Не верите? Спросите у Гугла! Вот и вашего покорного слугу вполне можно заподозрить в предвзятости, всё же больше риелтор, чем эксперт рынка, по крайней мере номинально. Правильно мыслите! Не скрою, я конечно не против, чтобы цены на недвижимость “долбануло” вверх в ближайший месяц хотя бы процентов на десять. Привет, ноябрь, две тысячи семь! :) Увы, сие мне не под силу. А вот опытом личным поделиться и вместе поискать аргументы за и против, предлагаю с чистым сердцем и дорогой душой. Для начала, давайте спросим у себя: “А как поступает девяносто процентов людей, когда растёт доллар?” Шустро бегут его покупать? Логично. А что делает девяносто процентов людей, когда растёт гривня (представляете бывает и такое)? :) Так же шустро бегут сливать доллар и менять его на гривню? Какая неожиданность. ;) А теперь главный вопрос десятилетия: а как Вам кажется, первые и вторые, это разные люди?!! Упс! И я считаю, что одни и те же! Мир так устроен, на нас всегда большее влияние оказывает общественное мнение, и в большинстве случаев мы, оказываясь в плену общего психоза, отключая собственный мозг, стремимся своими поступками ему не противоречить. Это нормально. А что же оставшиеся десять процентов? А они спокойно, “без шума и пыли”, никого и ни в чём не переубеждая, тихой сапой ходят по рынку и выбирают себе... ну скажем недвижимость, получше и подешевле. Более того, где надо подливают и масла в огонь: “Вы что газеты не читали? Вы что телевизор не смотрели? Вы вообще видели какой курс доллара сегодня?!” Думаю вряд ли кто-то поставит под сомнение мысль, что в мире по настоящему успешных людей вряд-ли наберётся многим более десяти процентов. Возможно это не случайное совпадение, и поступать не как все, а наоборот, их главный секрет? А любые трудные времена - это лишь возможность сделать выгодную покупку, о которой, когда всё у всех будет “кучеряво” даже и помечтать будет нельзя? В развитие поднятой темы поделюсь своими мыслями, уже непосредственно о прогнозе цен на недвижимость текущей осенью. Самый главный аргумент в пользу снижения цен — падение курса гривни. Доллар был по 8, стал по 14, налицо падение гривни на 43%. Цены на недвижимость в долларе безусловно должны быть ниже. Это правда. Осталось разобраться на какую недвижимость и насколько ниже. “Я Вам не скажу за всю Одессу...”, но в отличие от вторичного рынка, где цены по опыту 1998 и 2008 годов отыгрывали вниз на всю курсовую разницу, на первичке при всём уважении к курсу доллара этого не произойдёт. И вот почему. Всё дело в разнице ценообразования на первичном и вторичном рынках. Следите за руками: цены на вторичке являются индикатором экономики и устанавливаются исходя из имеющихся у людей в наличии свободных денег (конечно не только от этого, но это основное). Они не зависят от себестоимости строительства, стройматериалов и так далее. Цены же на первичном рынке - совсем другое дело, в средней и долгосрочной перспективе они никогда не могут быть ниже себестоимости. Более того они должны приносить прибыль застройщику, иначе кто и зачем тогда станет строить? Поэтому цены на первичном рынке, фиксируемые в долларе, конечно будут снижены, но далеко не на всю курсовую разницу, а лишь адекватно наличию в них отечественных комплектующих. То есть чем меньше в доме привязанных к доллару составляющих, тем больше у них запас по возможному снижению. Цены на квартиры в многоквартирных новостройках фиксируются преимущественно в гривне. Поэтому в гривне они будут расти вместе с курсом доллара. Как обычно это будет происходить рывками. Бодрее такие квартиры будут раскупаться перед очередным повышением и зависать сразу после него. Тут никаких неожиданностей. Ситуация на рынке коттеджей иная. Здесь установилась традиция -номинирование цен в долларе. Жаль что так, рынок бы меньше лихорадило, но сейчас не об этом. Однако перед тем как перейти к ценам - на рынке коттеджей новостроек, своему основному коньку (компания МЭТР специализируется как раз на этом направлении), хочу развеять один миф. Миф о том, что дома продаются ниже себестоимости из-за сложной экономической ситуации. Доля правды в этом есть, но незначительная. В большей степени снижение цен предложений и сделок ниже себестоимости продиктованы далеко не экономической ситуацией в стране или упавшей гривней, но значительно чаще недальновидностью и некомпетентностью большинства частных застройщиков. Это проявляется в “убитых” проектах, гигантских лишних площадях, игнорировании современных энергосберегающих технологий, отсутствии “руки” архитектора и дизайнера на этапе проектирования и ремонта. Граждане- покупатели, умоляю, если Вы всё же не найдёте дом своей мечты и решитесь строить дом сами с бюджетом от ста пятидесяти тысяч у.е. и выше, не экономьте пять или даже десять тысяч на услугах архитектора и дизайнера, ибо проекты и решения в стиле “мы с прорабом посовещались и я решил” нынче не в моде, а ремонты стиле хайтек не равноценны ремонтам типа “хай так” и ведут к потерям при продаже от двадцати процентов стоимости и выше. Ну что сэкономили? И у своего риелтора совета не забудьте спросить, ему ведь потом всё это продавать! Простите за эмоциональность, наболело! Теперь о ценах как и было обещано. Изменения цен на рынке коттеджей -новостроек более чем на половину падения курса гривни (т.е. примерно на двадцать процентов) особо ожидать не стоит. И если судить по рынку сделок, а не предложений, то такое снижение уже произошло и в краткосрочной перспективе (до нового года) нас ожидает лишь выравнивание цен предложений с ценами сделок. Владельцы домов с хорошим ремонтом, которые при их строительстве меняли и тратили вполне себе американскую валюту, ибо в гривнях большие сбережения ни тогда ни сейчас никто не держал, сидят что называется в окопах и “подарки” покупателям делать не спешат. Высказывания типа “пусть стоит хоть три года, за бесценок я отдавать не собираюсь, попробуйте построить сами и узнаете, что и сколько стоит” слышны от них в большинстве случаев. И рациональное зерно здесь есть. Исключения из этого правила существуют, продиктованы они срочными потребностями некоторых продавцов в наличности, но это, подчеркну, исключения. В среднесрочной перспективе (ближайший год -два), поскольку как уже было сказано в убыток себе продавать, а тем более строить никто не согласен, будет происходить “вымывание” наиболее интересных вариантов предложения и соответственно будет накапливаться их дефицит, что неминуемо приведёт к стабилизации спроса. Тут уж что перевесит. Или потребность в деньгах у конкретного продавца или желание поскорее переехать с семьёй в комфортное жилище у покупателя. В долгосрочной перспективе рынок вернётся к покупке домов -новостроек дороже себестоимости. Альтернативы этому нет. Другое дело, что в долгосрочной перспективе, при благоприятных обстоятельствах (рост экономики, хороший инвестиционный климат, позитивные изменения в профильном законодательстве) должны запуститься механизмы снижения этой себестоимости. А именно:

  1. “Опущенная” гривня начнёт стимулировать замещение дорогостоящих импортных материалов и комплектующих на отечественные. Здесь конечно имеется ввиду полноценное замещение, т.е. возникновение рынка качественных отечественных комплектующих начиная от сантехники и заканчивая кафелем, ламинатом, черепицей и так далее.

  2. Подорожание энергоносителей и снижение платёжеспособного спроса будет мотивировать застройщиков переходить на современные, менее затратные и более энергосберегающие технологии, а потребителей - с такими технологиями соглашаться.

  3. Снижение общей площади коттеджей в сочетании с оптимизацией планировочных решений.

  4. Серийная котеджная застройка (коттеджные посёлки от одного застройщика), что к примеру в нашем (харьковском) регионе пока вообще не наблюдается.

Но если Вы не готовы ждать так долго, а жизнь ведь идёт, а деньги то на недвижимость были отложены ещё по “тем” доходам. Тогда решайте какие перспективы вас больше устраивают: кратко, средне или долгосрочные. Воспользоваться дефицитом наличности и купить коттедж по выгодной цене при пока ещё имеющемся выборе этой осенью. Столкнуться с дефицитом качественных предложений в следующем году при нарастающих угрозах Вашим сбережениям, исходящим от депозитов. Или ждать несколько лет глобальных улучшений в экономике, которые в свою очередь отразятся на рынке предложения вновь построенного жилья. Строиться самому не альтернатива и именно потому, что дешевле себестоимости можно только купить дом, а вот построить нет! Да и ещё учтите, что любой дом элит и премиум класса под завязку напичкан всем импортным, что само по себе при падении гривни не дешевеет. Особенно в домах с дорогим дизайнерским ремонтом. Да собственно отечественного в них... кирпич, раствор да саморезы Смеюсь. Не верите риелтору? Ну тогда спросите у бабушки. У какой? Ну Вы сами знаете!   С уважением, Борис Каган. Компания МЭТР
МэтрЮрию Усу это нравится
Улучшить сайт Соцсети